Reclamar gastos hipoteca: la guía definitiva para ganar tu caso
Reclamar gastos hipoteca es una de las cuestiones que más portadas de actualidad han dado en los últimos meses. De hecho, desde tuAppbogado te hemos hablado también del tema en un artículo en el que apostábamos por un vídeo en el que te explicábamos todos los pasos para recuperar los gastos de hipoteca. Sin embargo, todavía son muchos los consumidores con préstamos hipotecarios que siguen teniendo dudas sobre cómo enfrentarse a este proceso. Y lo que es peor, todos los que tienen actualmente una hipoteca están afectados por esta cláusula abusiva. Sin embargo, menos de la mitad declara que los vaya a reclamar formalmente. ¿La razón? Temen no poder ganarle la batalla al banco.
Guía para reclamar gastos hipoteca: el paso a paso práctico
Muchos usuarios que piensan si reclamar gastos hipoteca puede ser una buena idea suman un montón de dudas. Creo que lo mejor para conseguir resolverlas es comenzar esta guía con las respuestas que deberían conocer. Así, si todavía no lo tienes claro, tendrás la información más relevante en la palma de tu mano. Y si ya consideras que tu mejor opción es presentar la reclamación, entonces estarás más seguro con estas cuestiones claras.
- ¿Qué gastos puedo reclamar? Se pueden reclamar todos los costes hipotecarios. Es decir, Notaría, Registro, Gastos de gestión, Impuestos de Actos Jurídicos y la tasación del inmueble. Incluso se pueden llevar en la misma reclamación los seguros obligatorios impuestos por el banco al cliente, al tratarse también de cláusulas abusivas.
- ¿Puedo solicitar el 100% del dinero? Depende. La interpretación del Tribunal Supremo es que esos gastos de formalización de hipoteca benefician al banco, y es este quién los impone. Pero muchos juzgados han entendido que tampoco sería justo que la entidad asumiese el 100% del coste. Por eso, muchas demandas de abogados especialistas se formalizan solicitando el 50% del total.
- ¿Es fácil ganar un caso de gastos de hipoteca? Sí porque la ley está de tu parte. Eso sí, para ganar es necesaria una buena argumentación y tener toda la documentación que pruebe lo que se solicita. Por eso es recomendable que un abogado de hipotecas te acompañe en todo el proceso.
- ¿Cuánto dura un juicio de este tipo? Teniendo en cuenta que, antes de pasar a la vía judicial hay que hacer una reclamación que el banco ha de contestar, podemos hablar de un plazo medio de 2 años. Sin embargo, puede demorarse menos si la entidad finalmente llega a un trato, o dependiendo del colapso de tribunales de la ciudad en la que se interponga la denuncia.
- ¿Compensa siempre hacer la reclamación? Aunque los costes judiciales son un riesgo que se debe asumir, es conveniente que sepas que muchos juzgados han condenado a los bancos en costas. Eso significa que son ellos los que finalmente pagan los abogados, procuradores y el proceso en sí mismo. Por lo tanto, hay posibilidades de recuperar el 100% de tu dinero.
- ¿Puedo reclamar si mi hipoteca ya ha vencido? Sí, se puede. Aunque la doctrina establece que no deben haber pasado más de cuatro años, hay casos en los que los usuarios han ganado aún sin cumplir este requisito. Para estar seguro, lo mejor es consultarlo con un abogado especializado.
Presentar formalmente una reclamación de gastos de hipoteca
Ahora que has resuelto tus dudas, si quieres tramitar la reclamación de gastos de tu hipoteca, lo primero que debes hacer es escribir una carta al banco. En ella has de dejar claro que solicitas que te devuelvan el dinero abonado con la documentación correspondiente. Al mismo tiempo, debes apelar a toda las actual normativa con la que el Tribunal Supremo se ha pronunciado a este respecto. Si no sabes cómo hacerlo, puedes consultar directamente a un abogado de hipotecas. Así será más sencillo para ti. Si quieres hacerlo por ti mismo, creo que deberías echar un vistazo a esta entrevista que publicamos con un experto legal en cláusulas bancarias.
Querellarse en tribunales para reclamar gastos de hipoteca
Una vez se presenta la solicitud de reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad, hay que esperar a que estos resuelvan. En caso de que lo hagan de forma favorable, es importante que calcules bien la cantidad que te van a devolver. Muchas entidades ofrecen menos de lo que realmente se ha cobrado de más para hacer que los usuarios no las demanden alegando que les saldrá más caro. Cualquier acuerdo que te ofrezcan, asegúrate de estudiarlo con detalle. ¿Crees que tu banco te ofrecería algo si cree que va a ganar?
En caso de que resuelvan negativamente, no te preocupes. El 80% de las entidades utilizan este procedimiento con la intención de que los usuarios crean que es inviable su demanda. Sin embargo, los Tribunales han demostrado que no es así. A partir de ese momento tocará acudir a los juzgados representado por un buen abogado que haga que te devuelvan tu dinero.
Lo que dicen los tribunales sobre reclamar gastos hipoteca
Todo el jaleo de las cláusulas de gastos hipotecarios se produjo después de que la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en la sentencia 705/2015, declarase nula una cláusula similar. Así, estableció que se consideran nulas todas las cláusulas que “imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”. Por ende, los tribunales de primera instancia aplican la doctrina que impone el Supremo y que llegó a modificar el Tribunal de la Unión Europea estableciendo que no habría limites temporales para presentar esa reclamación.
Si atendemos a los juzgados a los que acuden los consumidores, destacamos la primera sentencia por gastos de hipoteca. Fue el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo. En una sentencia del 9 de diciembre de 2016 relativa a los gastos de formalización de la hipoteca. En ella se da la razón al demandante contra Liberbank. Se declararon nulos los gastos que soportó al constituir la hipoteca, y se sentenció su devolución por parte del banco.
¡Echa cuentas de cuánto te deben por los gastos de hipoteca!
Tanto si consigues el 100% de los gastos de hipoteca, como si alcanzas el 50%, es mucho dinero. Ten en cuenta que la notaría supondrá entre 500 y 2000 euros. El registro no bajará de 300 euros. Los gastos de gestión, generalmente cobrados por tu banco pueden alcanzar los 1000 euros. Y el impuesto es un porcentaje, por lo que será mayor cuando mayor sea la hipoteca. ¿Has visto cuánto dinero era tuyo y se lo han quedado desde el banco? ¡No pierdas más tiempo y reclama ahora!