Modelo contrato de arras: esto es lo que debe incluir
Aunque firmar un contrato de arras era algo bastante frecuente hace una década, la costumbre empezó a perderse sustituyéndose por otros documentos. Ahora que la recuperación económica comienza a notarse tibiamente, y con el aumento de la demanda del mercado inmobiliario, vuelve a ser frecuente encontrarse con este escrito. Sin embargo, ello implica que muchas personas desconocen exactamente de qué se trata. Por eso hoy queremos explicarte en esta guía práctica todo lo que debes saber sobre el modelo de contrato de arras.
Qué es un contrato de arras
Si te preguntas qué es un contrato de arras comenzamos esta pequeña guía sobre este tema con una definición simple. Aunque luego verás que el concepto es mucho más complejo:
Cuando se habla de contratos de arras se habla de lo que se conoce legalmente como pre-contrato. Es decir, se está señalando la obligación de firmar un contrato con consecuencias económicas o de otro tipo si no se hace. En realidad, se trata de un documento privado en el que las partes interesadas en una operación de compra-venta declaran la reserva de dicho bien o de dicho inmueble. Para que esta pueda ser efectiva y garantizar el derecho a ambos se pacta la entrega de una señal en forma de capital. Dicho importe se recoge en el contrato.
Qué debe incluir un modelo de contrato de arras obligatoriamente
- Comparecientes. Tanto comprador como vendedor deben aparecer identificados con DNI.
- Descripción. Se debe describir el bien objeto de la venta aunque no de forma demasiado exhaustiva. Bastará con incluir su localización y la superficie. Deben aparecer con mención expresa los anexos si los hubiera.
- Registro. Aunque no es algo habitual es importante. Esto garantiza al comprador que el vendedor es quien dice ser y que no hay cargas ocultas sobre el bien.
- Cargas. Lo mismo que en el caso anterior.
- Arras. Se hace referencia a la señal que se entrega. No existe una cifra exacta. Los expertos recomiendan que se sitúe entre 5% y un 15% del precio del bien. El Código Civil indica que si el comprador se retracta, pierde la señal. Si lo hace el vendedor, debe devolver dicha cantidad multiplicada por dos. Si se redacta de otro modo, se admite pacto en contrario.
- Financiación. Se puede incluir optativamente la devolución de arras si no obtiene financiación el comprador.
- Precio. Además de detallarlo, es conveniente fijar una fecha concreta en la que será entregado el importe restante.
- Gastos. Aunque hay libertad contractual. La ley recomienda que el comprador asuma todo a excepción de la plusvalía.
Los conceptos que debes conocer sobre un contrato de arras
1- La señal propiamente dicha. Se trata del dinero que abona el comprador previamente a la compra como entrega anticipada de dicho precio final. Es el equivalente a una confirmación del contrato de compra-venta. Eso significa que si una parte se echa atrás, se pueden reclamar incluso daños y perjuicios.
2- Las Arras penitenciales. Se trata de un pacto expreso entre las partes que les permite apartarse del cumplimiento del contrato. Si se atiene al Código Civil, el vendedor puede hacerlo devolviendo la cantidad de la señal duplicada. El comprador, aceptando que perderá la señal. Para redactarlo correctamente puedes seguir este ejemplo:
Por la compra del inmueble descrito, el comprador entrega x euros en concepto de arras penitenciales. En virtud de estas se reconoce la posibilidad resolutoria del pacto de compraventa que suscriben en la forma y efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil.
3- Las Arras penales. Se trata de una variedad de la propia señal. En este caso, se indica la cantidad de dinero en concepto de indemnización que las partes deben abonar si incumplen el contrato de arras. Un ejemplo sería:
En este acto, y por la compra del bien descrito, el comprador entrega la cantidad de x euros en concepto de pago parcial anticipado. Se otorga con esta por parte del vendedor documento carta de pago. Ambas partes establecen de mutuo acuerdo para caso de incumplimiento:
Del vendedor: la devolución de la cantidad de x euros más el 50% de indemnización, en concepto de arras penales.
Del comprador: su pérdida.
Y sin perjuicio en ambos casos del derecho que asiste a la otra parte de exigir el cumplimiento del contrato.
Estos tres conceptos son lo mismo. Sin embargo, la primera es la estándar. La segunda aclara exactamente a qué ley se hace referencia. Mientras tanto, la tercera está específicamente diseñada por las partes.
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