Contrato de alquiler de vivienda ¿qué cambia al no aprobarse el Decreto Ley?
Parecía que las cosas iban a cambiar de manera sustancial para arrendadores e inquilinos en un contrato de alquiler de vivienda. Mejor dicho. En todos los contratos que se firmasen desde que entró en vigor el Decreto Ley que les afectaba. La debilidad del gobierno en el parlamento hace que necesiten recurrir a esta figura legal que si bien debería ser de uso extraordinario, se está utilizando como única vía de gobierno. Sin embargo, si bien esos decretos entran en vigor nada más ser promulgados, luego han de ser ratificados por la Cámara Baja. ¿Qué significa esto en la práctica? Exactamente lo que ha sucedido. Puede que esa ley entre en vigor y esté activa un tiempo, mientras que se deroga en el momento en el que no pasa la votación del legislativo.
En resumen, el Decreto Ley sobre vivienda introdujo una serie de cambios importantes relacionados con cualquier contrato de alquiler de vivienda que estuvieron en vigor solamente 35 días. Y ahora las dudas son enormes. ¿Cómo deben ser los contratos que se firmen a partir de la fecha de ayer? ¿Seguirán vigentes los firmados entre el 18 de diciembre y el 22 de enero? ¿Qué ocurrirá con los inquilinos o propietarios a los que la norma les perjudicaba? ¿Y con los que salían favorecidos? Vamos a intentar arrojar un poco de luz sobre la cuestión en las siguientes líneas.
Contrato de alquiler de vivienda: las respuestas frente al lío del Decreto Ley no aprobado por el Congreso
Aunque el Decreto Ley haya sido derogado al no obtener la aprobación de la Cámara, eso no significa que esos 35 días en los que se mantuvo en vigor desaparezcan o queden invalidados. De hecho, esta es la cuestión clave por la que surgen muchas más dudas de las habituales y que, para muchos, es una situación injusta que ha creado desigualdades en el mercado de los alquileres de vivienda. En la práctica, significa que aquellos que hayan firmado un contrato de alquiler de vivienda en el período en el que el decreto estuvo en vigor deben acogerse a esos términos y condiciones. Es decir, deberán regirse por un decreto derogado para aplicar cualquier cambio o modificación. Esto deja a los propietarios que eligieron esas fechas para firmar contratos en una situación bastante precaria con respecto a los que han esperado hasta los siguientes días.
Sin embargo, por el lado de los inquilinos, que fue hacia donde el Decreto Ley de Vivienda había equilibrado la balanza, aquellos que firmaron en dicho período, con la ley en vigor, están de enhorabuena. Las condiciones de su contrato son más favorables que las de los nuevos, sobre todo en lo relacionado con las garantías de pago, así como en la duración de los mismos, mucho más largos y que permiten tener una estabilidad que hasta el momento no era posible por una ley que no lo recogía como prioridad.
Las diferencias fundamentales en un contrato de alquiler de vivienda con el Decreto Ley en vigor y derogado
Las cuestiones que habían cambiado con la legislación efímera de los 35 días no eran baladíes. De hecho, algunos expertos jurídicos se temen que los propietarios (a los que les ha afectado de manera negativa), pretendan hacer el cambio a la ley actual, más favorable para ellos. Sin embargo, dado que cualquier contrato de alquiler de vivienda firmado en aquellas fechas es válido, han de ser los inquilinos los que presten atención por si se produce ese cambio con cualquier otra excusa. Las fundamentales diferencias son las que siguen:
- Lo habitual en la actualidad es que los contratos se firmen por un año, y sean prorrogables hasta 3. Sin embargo, con el decreto, se alcanzaban contratos “fijos” de 5 años, que pasaban a ser 7 años si el propietario de la vivienda era una sociedad.
- Los avales que se podían pedir para el alquiler quedaron limitados con el decreto ley. De hecho, el inquilino tan solo debía presentar un depósito de, como máximo dos mensualidades para poder acceder a cualquiera de las viviendas del mercado y el propietario no podría (al menos no en la teoría), negarse a ello aceptando esa como única garantía.
- El inquilino que tuviese un alquiler social por parte de las Administraciones Públicas dejaba de abonar el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI. Con la actual ley en vigor, se vuelve a la situación previa a diciembre de 2018 y deberán seguir abonándolo.
- El decreto ley suprimía lo que se conoce como pago del ITPAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). El pago de ese tributo asciende al 0,5% del importe del alquiler y es un coste que debe asumir el inquilino.
- Los trámites de los deshaucios volverán a la situación anterior al decreto ley, lo que implica que seguirán sin contemplarse de manera extraordinaria las situaciones vulnerables.
Si tienes cualquier cuestión o duda sobre los contratos de alquiler de viviendas, o necesitas hacer un cambio en el tuyo, consulta a un abogado para que se encargue. De esta manera, estarás seguro de que todo se ajusta a la ley, aún con el lío que se ha montado.
